原来的布吉农批市场显得拥挤、陈旧（资料图片）。深圳商报记者 廖万育 摄

布吉农批市场作为全市最大的“菜篮子”，其搬迁工作备受社会各界关注。这一超大型市场肩负着深港两地“菜篮子”供应的重任，直接关乎两地居民“平价菜”是否有保障的重要民生问题。据悉，今年2月22日，市规土委、市经贸信委和罗湖区政府《关于布吉农产品中心批发市场搬迁的公告》发布后，市场整体搬迁一直在有条不紊进行中。但由于搬迁行为本身不可避免地触及到各方利益，少数商户对搬迁工作还心存疑虑，对搬迁过程中所涉及的法律法规也缺乏足够的了解，甚至误读了一些司法解释的本意。为此，记者昨天就市场搬迁的部分热点法律问题采访了法律、法学界有关人士。

问题1 深圳市三个政府部门是否有权发布《公告》？

广东星辰律师事务所合伙人王立律师：发布《公告》的三个政府部门分别是履行深圳市土地规划和管理职能的部门、深圳市经济贸易管理部门和布吉市场所在地的区人民政府，三个政府部门发布《公告》是履行其法定职责的行为。

问题2 租赁合同到期后，出租方不再续租是否合法？出租方是否有权要求商户搬离市场？是否有务必安置到期租赁商户的责任？

深圳大学法学院院长黄亚英：因该市场整体搬迁，即不存在优先承租权一说，出租方要求商户搬离市场是合法行为。《合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”合同双方应该遵循契约精神，严格按照摊位租赁合同执行。

广东中安律师事务所潘翔律师：租赁合同期满后，出租人有权自主决定是否继续出租。如果出租人决定不续租的，出租人、承租人在租赁合同项下的权利义务即终止，根据《合同法》第235条的规定，出租人有权要求承租人及时搬离市场，出租人不承担安置到期租赁商户的责任。

问题3 近期最高人民法院出台的“明显不符合公平补偿原则，不准强行征收”的规定是否适用布吉农批市场的搬迁？商户是否有权据此向人民法院请求不准搬迁？

广东中安律师事务所潘翔律师和深圳大学法学院院长黄亚英：正如最高人民法院发布的《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》所述，该《规定》适用于“市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定”的案件，指向的对象是国有土地上的房屋征收。目前布吉市场的搬迁纠纷属于出租人和承租人之间的商铺租赁合同纠纷，不适用该《规定》。

问题4 商户是否可以在律师或法律从业人员的指导下维护权益？律师或法律从业人员是否可以招揽委托、收取费用？商户应注意什么？

广东星辰律师事务所合伙人王立律师：商户如果认为权益受到侵害，可以委托律师提供法律服务。律师可以根据《律师服务收费管理办法》收取相应费用，如委托公民代理的，则代理人不得收取费用（委托人也无须缴纳费用）。另外，《律师法》第十三条规定“没有取得律师执业证书的人员，不得以律师名义从事法律服务业务；除法律另有规定外，不得从事诉讼代理或者辩护业务”。但是，社会上出现一些没有取得律师执业证书的人，打着“公民代理”旗号以公民身份或者以其他手段冒充律师为当事人代理诉讼和非诉讼服务、从中牟利，俗称为“黑律师”，属于深圳市司法局整顿和规范法律服务市场秩序活动的打击对象。因此，建议商户委托正规律师维权，商户应与律师事务所签订合同（不是与律师签订合同），根据《律师服务收费管理办法》约定好律师费，向律师事务所支付律师费，并由律师事务所开具正规发票等。

问题5 在布吉市场范围内，租赁期已经逾期的商户，包括长租到期和短租到期商户，是否与租赁未到期的商户享有同样的权利？

广东中安律师事务所潘翔律师：根据《合同法》第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第230条的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

故对于租赁期满尚在使用租赁商铺的商户，其享有的租赁合同的权利和租赁未到期的商户是不一样的。租赁期逾期的商户与未到期的商户属于两种不同的法律状态。逾期的商户没有合法依据继续使用铺位。出租方要求租赁未到期的商户搬迁，如租赁期限在有效范围内的，则出租方需承担违约责任。而租赁期已经逾期的商户，由于合同权利义务已终止，商户无权要求出租方承担违约责任。

问题6 布吉市场商户在平湖海吉星市场签订租赁协议时，海吉星市场要求商户承诺在规定时间内结束在布吉市场的经营，否则不能获得租赁铺位，这种规定是否合理？是否违法？

广东星辰律师事务所合伙人王立律师：政府已决定对布吉农批市场进行整体搬迁和关闭，平湖海吉星市场支持政府决定，花费大量人力、物力、财力为接纳原布吉市场的商户作了专门的安排，因此，根据《合同法》缔约自由原则，只要不是违反禁止性规范或者采用胁迫手段订立的显失公平的条款，都是有效的。海吉星市场要求商户承诺在规定时间内结束在布吉市场的经营、遵守《公告》，没有违反法律规定。

问题7 有商户搬迁离开布吉市场后，出租方是否可以关闭搬空区域的铺位？

广东华商律师事务所合伙人谌秋林律师：出租人作为房地产权利人，对布吉市场有直接支配和排他的权利，在现有仍在经营铺位能正常通行的情况下，可以自主决定是否关闭市场内搬空区域的道路与铺位。

问题8 出租方对一次性支付的货币补偿数额，不是本金累加，而是采取社会平均折现率进行折算，这样是否不合法、不公平？

广东华商律师事务所合伙人谌秋林律师：据了解，本次补偿标准是依据租金标准确定的，其中有采取一次性支付补偿的方式。众所周知，资金是有时间价值的，今天的100元与一年后、十年后的100元的实际价值是不同的，对远期租金采取即时一次性支付的方法时，根据公平原则，可以按一定的折现率折算，而不是将全部本金累加，这是合理合法的；至于社会平均折现率的大小，应根据市场利率确定，一般要大于目前的一年期银行贷款利率。

问题9 很多布吉市场商户置换时要求未来升级改造后的商铺的实用率按现在商铺的实用率进行置换，是否合理？

广东中安律师事务所潘翔律师：未来升级改造后的商铺实用率目前无法确定，要求按现在商铺的实用率进行置换不合理。公平置换的原则是按照建筑面积的一定比例置换。