近期关于疫情期间能否减免租金的问题成为法律圈的热门话题。参考03年非典期间全国各地法院对此问题的判例，可谓仁者见仁，智者见智，法院的判决结果不一。本次新冠肺炎疫情期间，老话题重提。法律界对此问题的观点似乎莫衷一是。

        笔者认为，对这个问题的解答不能人云亦云，用朴素的情感代替法律逻辑分析。法律工作者要秉持法律逻辑的思维方式，客观、辩证地分析，有一说一，有二说二。

        受疫情影响能否减免租金的问题，不可一概而论，要具体情况具体分析。

        首先要看租赁合同对该问题有没有约定。如果租赁合同约定发生瘟疫时，可以调整减低租金以及约定了租金的调整方式、调整标准的，由于合同是双方当事人之间的“帝王条款”，应尊重当事人的意思自治，有约定的按照按合同约定执行。

        如果合同没有约定的，按照法律规定执行。笔者在此不再赘述《合同法》、《合同法司法解释二》的相关规定。白纸黑字的法条法律人都知道，关键是如何正确地理解和运用在实践中。笔者认为，疫情不一定当然就造成租赁合同不能履行或者不能完全履行。

        只有受疫情影响，政府采取疫情防控措施，导致租赁合同的履行受到影响，承租人不能正常使用房屋的，承租人才可以以不可抗力或者情势变更为由要求解除或者变更租赁合同。要求变更租赁合同就包括了要求减免租金在内。也就是说，减免租金的前提必须是疫情造成租赁合同不能履行，疫情和租赁合同不能履行的后果之间存在法律上的因果关系。这通常表现为政府临时征用房屋、发现确诊患者后政府对房屋采取隔离、消毒措施、强制关闭营业场所等等。这都是个别情况。

        大多数情况下，疫情不影响租赁合同的履行，疫情期间房屋仍然是交付给承租人占有、使用。至于承租人按照政府要求或者自行控制病毒传播风险的安全需要，延迟复工导致延迟开门营业、承租人延迟从内地返回导致延迟回到深圳租赁的房屋居住，这都不能称为是受疫情影响导致租赁合同不能履行，承租人不能据此要求减免租金。疫情期间承租人未使用房屋开门营业的，是其自身的经营合同未履行，未开展营业活动，不能等同于租赁合同未能履行，这是两个不同的法律关系，两者不能混同。疫情期间只要房屋正常交付给承租人，由承租人占有的，租赁合同就是正常履行的。哪怕承租人在占有房屋期间未实际营业或者居住，都不构成租赁合同未正常履行。租赁合同项下，出租人的主要合同义务是将房屋交付给承租人占有、使用。除非由于房屋本身的原因或者出租人的原因，出租人对承租人占有房屋期间是否实际用于营业活动或者居住，是无法承担保证义务的，这往往取决于承租人自身的行为或者受到第三方因素影响（例如市场原因、政府采取监管措施等）。

        至于受疫情影响，承租人收入减少或者营业利润减少，现金流短缺，这是偿付债务能力减弱的表现，是承租人承担的商业风险，不能因此减轻或者免除承租人支付租金的义务。民法理论上有一种观点认为对金钱债务而言，不存在不可抗力，说的就是这个意思。事实上，覆巢之下，焉有完卵。疫情之下，出租人的营利能力和偿付债务能力亦会受到影响，但仍然须承担按时足额偿还银行按揭贷款的义务。出租人、承租人都承担了疫情带来的商业风险。

        因此，非因法定事由，协商减免租金是人情，但不构成出租人的法律义务。各地政府对非国有物业亦都是倡议双方协商减免租金，并非做出强制性的规定。只能说鼓励双方当事人从合作的角度友好协商租金减免问题，共克时艰，继续履行租赁合同。如果协商未果，承租人不区分情形和事由，简单地以疫情构成不可抗力为由拒绝交纳租金，有可能承担违约的法律风险。