2018年7月16日。位于深圳市福田中心区的深圳高尔夫俱乐部，其四周早已被住宅和商业大厦包围。

    当年深高球场800万港币办金卡会员的广告。

    2006年深高别墅业主再次申报办理房产证被拒，产权登记中心登报说明原因。

    南都调查

    深圳高尔夫俱乐部1.4平方公里用地早于3年前就已到期，至今却未能收归国有。这块地上，除了球场，还有约70栋别墅，据规土部门介绍均未取得房产证明。南都7月12-13日连续报道有关部门的收地进展，深圳高尔夫球场别墅区的住户坐不住了。近日，他们向南都反映，20多年前他们花了800万- 1000万港元买了房，十多年来一直为办合法产权而奔波，按政府文件，他们有条件申请办理的。目前，住户们已向法院提起诉讼，希望通过法律途径拿到房产证和土地证。清算组称文件是否适用有待司法裁决。

    ●住户

    真金白银买的房

    为办产权奔走十多年

    在深高球场的会所里，南都记者见到了别墅的部分住户代表。住户代表王先生带了厚厚一叠资料来，他告诉南都记者，十多年来他一直为办产权而奔走，但是外界一直流传拆房收地的消息，让他很气愤：“我们都是真金白银买的，凭什么说拆就拆呢？我奋斗了一辈子才买了这个别墅，现在退休了就想住好一点。我哪也不想去，就想住在这里。”

    王先生称，在1995年-1997年间，深高曾经打过广告称，只要办深高球场的金卡会员就可获配套别墅一套。他和其余69栋别墅的住户一样，就是被广告吸引，从而花上好几百万甚至上千万元买了房。那之后，王先生就一直为办理产权而奔走，搜集证据和相关条例，向有关部门提出申请，这十多年他们没等到房产证，却等来收地的消息。今年7月初，媒体报道，市规划国土委透露深圳高尔夫俱乐部球场用地使用权将被无偿收回，地上建筑物、构筑物将给予适当补偿，未来这块土地将纳入香蜜湖片区规划。

    ●94号公文

    住户：是办产权的依据

    清算组：这个有待裁决

    在王先生为代表的深高别墅住户看来，他们强烈希望保留这片土地现在的原貌，主要有两方面原因，他们认为，一方面是公文依据，另一方面是情怀依据。

    据住户介绍，深圳市政府曾在2001年下发94号公文，即《印发关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》，其中第七条称：“为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。”

    王先生说，他们的理解是，当时只要补齐相关手续和地价，深高别墅就能获得两证。南都记者了解到，目前深高别墅住户们已向司法机关提起了诉讼，要求把别墅区里的房屋按94号公文来处理。

    而对于外界一边倒希望深高用地早日收回改造的声音，王先生提出了自己的抗议：“大家为什么不从保留这片用地的角度考虑一下呢，深高是深圳的历史产物，也是改革开放的见证，大家为什么不能呼吁保留球场和别墅区呢？周边已经有那么多高楼了，为什么还要再动这片地？”

    住户们认为，虽然这片土地已经到期，但不应该说拆就拆，他们对拆迁补偿没有兴趣，只想保留房产。

    王先生说，他们向司法机关提起诉讼，希望按照94号文件所说补齐手续，把现在所住的房产补齐两证，同时，也建议政府把这片高尔夫球场改成公共球场，向市民开放。

    对深高别墅住户的主张，深高清算组人士有不同看法。“金卡会员们(即别墅住户)有他们的主张，但是我们认为，对94号公文的理解存在争议，需要等待司法机关来裁决。”

    而从另一个层面上来说，当年“办卡赠别墅”，深高作为卖家是否有这个“赠”的权利？首先这块地当年属于行政划拨用地，建的是高尔夫球场，规土部门一直认定的是，深高别墅区属于“配套的建、构筑物”。

    另外，知情人士告诉记者，现在国内外很多高尔夫球场也会有配套会所和别墅，在会员打球晚了或不想当天回家时，可以在会所或别墅住上一晚，性质上更像是旅馆。但以深高为代表的高尔夫球场却在当年打了个“擦边球”，把会所性质的别墅，作为金卡会员的福利“赠予”住户，这在法律上怎么理清，是个问题。

    4大焦点

    一旦进入了司法程序，那么就有四大焦点问题需要被厘清。分别是：当年800万-1000万港元买的，究竟是深高球场会员卡还是别墅？94号文件到底有没有法律效力？一共是72栋别墅还是70栋别墅？为什么不能把球场和别墅割开分批回收规划？

    针对这四大焦点问题，一场官司即将展开。

    1 当年花800万港元买的是房还是卡？

    别墅住户们说，他们最委屈的地方，是花钱买房，现在要拆也不问他们的意见。而对于住户们“买别墅”的说法，深高和规土部门认为，按照文件认定他们办的是会员卡，办卡附赠别墅使用权，强调住户们对于别墅只有使用权。

    那么，上世纪90年代，住户们到底买的是房还是卡呢？

    按照王先生的说法，深高别墅在1995-1997年间陆续建成，面积基本在370平方米左右，大部分业主都是在这期间买的别墅。他当时通过一定渠道了解到，深高球场有别墅出售，在他看来，这是对社会公开销售。受访的几位金卡会员都表示，自己本来不是会员，是买了别墅才成为金卡会员。当时普通会员卡费用为60万港元，金卡会员门槛在800万-1000万港元以上。

    以王先生为例，他在1997年花了800万港元在深高别墅区里买了一套房，当年折合成人民币高达千万元，墅面积在370平方米，均价大概是2万元/平方米“当时香蜜湖周边的房价才几千元。”

    在王先生看来，大部分买下别墅的金卡会员是出于想买房来住。他给南都记者展示了两份资料，一份是当年深高办卡送别墅的广告，而另一份则是入会协议。在这份入会协议中写道，王先生交的800万港元中，其中70%是入会费，30%是保证金，金卡会员获得一栋别墅的使用权，金卡会员可继承可转让，别墅不可用作商业用途。

    律师说

    当年冒风险买房有后果

    南都记者咨询了数位律师，在一位受访律师看来，20多年前，深圳的房地产市场政策还不完善，买下别墅可能是想冒着一定风险获得产权，这是可以理解的。不过，如果是她本人，在已经了解到土地是行政划拨土地、别墅是无产权房的前提下，她是绝对不会考虑买的，因为这其中包含了风险。虽然业主表示“当时不知道”是行政划拨土地，但这是不合理的，作为成年人，法律上有一个词叫“应当知道”，买房的时候知不知道土地性质和房子产权性质、有没有房地产证是两个关键问题，其实法理上这件事很明晰。

    广东中安律师事务所律师潘翔的看法类似，“买房还是买卡”这个问题关键看土地性质、土地用途、合同性质，合同性质包括买卖房子还是会员卡、消费时间、买卖的是否为使用权和是否进行不动产出卖。如果处理产权是无效的，作为行政划拨地，土地上的房子不允许转让，房子无法落户，深高方面要承担违约责任，买房人所能伸张的诉求只在这方面有效。

    2 94号文件到底是什么？深高别墅适用吗？

    2001年，深圳市政府发布了《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》(深府〔2001〕94号，下简称94号文)，其中有关“补交市场地价，登记发证”的条款被金卡会员们视为支持自己“补证”主张最有力的政策依据。

    2003年，部分深高金卡会员依据94号文向深圳市规土福田分局申请补地价，遭到退文，理由是地块要发生红线调整。

    2006年9月10日，金卡会员和深高签订房地产买卖合同，约定将会员当年所交会费和入会保证金转为购房款。“按照94号文件重新签了一下，以为能从使用权变为所有权。”王先生回忆。2006年10月，这批金卡会员又向深圳市房地产权登记中心申报了获得房产证的事宜，并再次收到退文，称深高别墅存在超建问题。王先生质疑：“我的房子一平米都没有超建，为什么不给办？”

    随着土地回收期越来越近，在此期间，沙河高尔夫别墅在补交地价款后获得进入市场的许可。2009年，7名深高金卡会员将意见反馈给了深圳市政府法律顾问室，认为该地块属于行政划拨的性质，同样符合94号文件的要求。南都记者在收到的回函中看到，两块用地都是不允许“转让”和进行“房地产经营”，沙河别墅的情况给了深高别墅一个参考，而深高的情况也属于94号所允许的补交地价、完善手续并办理房产证的范围。

    律师说

    政府收回地块也要给予赔偿

    深圳市政协委员许宜群，对于深高的案子并不陌生。他既是深圳仲裁委员会民商事调解中心调解员也是律师，针对业主主张的依据94号文件获得产权。

    “不给他办是因为整体审查了该片区的法定图则和规划，这70栋别墅并不属于历史遗留问题和可以申办房产的情况。”许宜群认为，深高地块本身属于行政划拨用地，而别墅属于高尔夫球场的配套建筑，地块分宗申报的可能性不大，“这块地法定则是做球场，如果单独申报会影响整体规划，也不符合国土办证的需求”。

    但是即便该房产无法获得产权证，也不代表深高别墅的房产价值不需要给予补偿。许宜群表示，即便超过了使用期限，政府想要收回这块地也肯定要赔偿，只是赔多赔少的问题。“而至于业主想要房产证的目的是在于赔偿最大化，如果能有房产证，那他就能获得更高额的赔偿。”

    3 到底是70栋别墅还是72栋别墅？

    深高里面究竟有多少栋别墅呢？根据规土部门发给市政协的答复函，清楚写明是70栋别墅，而别墅住户们却表示，实际上是72栋别墅。

    王先生表示，别墅区里其实是72栋，但并非同一时间建成。“1995年，深高提出要建别墅的报告，最后获批同意建90栋别墅，有政府的批复。”然而最终只建成了72栋。王先生介绍，因为香港回归时要占用深高地块建五洲宾馆，随后政府也给深高补了一块地，“在深南大道的绿化带上外扩了30米补偿给深高”。

    王先生表示，在报批这批别墅的时候，其中位于百合路上的两栋别墅已经存在了，“这是1985年就建成的。按照《城市规划法》的规定，1990年4月1日实施之前建成的房子都属于合法建筑”。

    南都记者就此事咨询了有关部门，得到明确答复是其中2栋属于违建，已经罚没。而深圳市规土委福田管理局今年3月书面回复南都记者时也曾表示，深圳高尔夫俱乐部球场用地上的建筑物、构筑物均属于球场的配套设施。会员别墅70栋均未取得房地产证，另有2栋违法建设的别墅已被福田区相关部门罚没。

    律师说

    “生地”“熟地”赔偿额度有天壤之别

    广东东方金源律师事务所律师金焰向南都记者介绍，土地拍卖中，“熟地”指政府出面解决所有的拆迁问题，“生地”指连同住房一起由开发商处理，负责回迁等事宜。受拍得土地后开发成本的影响，土拍市场中，“生地”、“熟地”之间有巨大的经济差。而到底采用“生地”开发还是“熟地”开发，则是由政府最终决策。金焰推测，依据目前公布的香蜜湖打造金融街的规划，深高地块将很有可能变为“熟地”后再整体打包。

    “生地”、“熟地”间的经济差额能有多大？金焰给南都记者举了个例子，对于5万平方米的违建来说，熟地开发意味着政府基本不用对其进行赔偿，只需依照建筑物、构筑物的建筑成本进行折旧后予以补偿。而进行生地开发，开发商若按每平方米10万元的豪宅标准，进行1：1的赔偿，所涉赔偿款将达50亿元。

    4 深高球场和别墅区能否分开回收？

    在所有人将目光集中在深高别墅区时，也有另一种声音指出，为什么不能先将深高球场用地回收，然后再将深高别墅区回收。按照两个批次来回收更容易推动，而且不会被别墅区的去留问题绊住。对此，别墅住户们就一致表示反对。王先生告诉南都记者，当时他们“买”别墅时，就是看中了深高球场的好环境。一方面是出于对家门口好风景的渴求，另一方面主张保留深圳历史遗迹，住户们一致反对分批回收。尽管住户们反对，但南都记者也从相关部门了解到，分批回收确属深高问题的处理方案之一，但还未敲定。

    律师说

    一般情况下，一宗地一次性处理

    清算组相关负责律师表示，一般情况下对于同一宗土地的处置是一次性处理的，这也是为什么2015年深高土地到期以后，一直没能回收。现在，深高别墅住户们已向司法机关提交了诉讼请求，将进入诉讼和交涉期。另外，根据背景资料显示，因国家用地政策趋紧，深高别墅用地进入市场有较大法律障碍。由此，深圳市政府法律顾问室建议对深高别墅暂不予办理房产证。