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“宾利门”事件折射的深圳小区停车位争议之法律评析 2022-06-08

笔者无意讨论“宾利门”事件背后的纠葛,只研讨该事件反映出来的深圳小区停车位争议的法律定性。


一、小区停车位的争议,首先要看争议的双方是否都是该小区的业主。


如果是小区业主与非小区业主之间的停车位争议,依据《民法典》第二百七十六条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的停车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定,小区业主对小区停车位享有优先使用权,非小区业主自然没有理由与小区业主“争抢”停车位。

二、如果是小区业主相互之间的停车位争议,则要依据争议的停车位的权属性质来判断。


目前小区停车位的性质一般有三类:
1.第一类是停车位权属归开发商所有,开发商可以出售、附赠或者出租停车位。开发商和业主签订的处分车位的合同约定合法有效,依法受到法律保护。
《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条规定:“规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的,其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示”。
《民法典》第二百七十五条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的停车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
根据上述法律规定,对于权属归开发商所有的此类停车位,开发商享有处分权。开发商与业主签订商品房预售合同或者现售合同约定,将此类停车位出售、赠与或者出租给业主,业主据此取得的停车位使用权依法受到法律保护,其他业主自然没有理由“争抢”该停车位。

2.第二类是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位。依据《民法典》第二百七十五条第二款:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位,属于业主共有”,开发商无权处分。如果开发商将全体业主共有的停车位出售或赠与给业主的,系民法上的无权处分行为,开发商有义务将停车位恢复原状并赔偿给业主造成的损失。

3.第三类是人防停车位。依照《人民防空法》《最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要》的精神,人防停车位应当归国家所有,但为鼓励社会资金投资人防工程建设,减轻国家财政负担,人防工程经验收合格后,投资者可以取得用益物权性质的人防停车位使用权,也即“谁投资谁获益”。据此,开发商可以将此类停车位出租给业主。

由于历史遗留原因,深圳市一直不给停车位办理确权登记,停车位没有不动产权证,因此造成难以判断停车位的权属,业主相互之间、业主和开发商及物业服务企业之间、业主与非业主之间经常由此产生矛盾和冲突。笔者认为,查明小区停车位权属的最简单的办法就是,查询土地出让合同和建设工程规划许可证,了解合同约定以及规划审批的小区停车位的权属性质。

《民法典》已经于2021年1月1日实施,笔者建议,深圳也应与时俱进,对于《民法典》实施后开发商与业主通过合同约定出售或者附赠的停车位,为业主确权登记,保护产权,稳定交易秩序,定纷止争。


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作者:潘翔 广东中安律师事务所合伙人、执业律师,2017-2021年度广东省优秀律师,深圳市律师行业2016年度优秀共产党员, 广东省律师行业2018-2019年度优秀共产党员。
核心业务领域:争议解决(民商事诉讼与仲裁),投资并购与融资,公司治理与合规,房地产开发与运营,劳动法。
社会兼职:深圳国际仲裁院仲裁员,广州仲裁委员会仲裁员,汕尾仲裁委员会(深汕国际仲裁院)仲裁员,海南国际仲裁院仲裁员,肇庆仲裁委员会仲裁员,深圳市劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员,深圳市律师协会理事/会员与律师代表工作委员会主任,深圳市律协法律服务援助基金会监事,深圳电视台财经生活频道特约评论员,深圳市反信息诈骗协会监事长,深圳市人民政府特邀行政执法监督员,深圳市政府工程建设社会监督员,深圳市城市管理局社会监督员等。

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